养老地产下一个风口在哪？
“2014年全国60岁以上老人人口达2.12亿，占总人口比重达15.5%，80岁以上高龄老人达2500万，随着人均寿命的增长，高龄老人的比重越来越大;预计2030年全国60岁以上人口达3.6亿，80岁以上达4000万。面对这个数据可以看出养老地产有着非常大的需求，特别是对于养老机构需求较为旺盛的失能失智老人、80岁以上高龄老人群体数量庞大，超过4000万人，而我们就是作为他们的服务者, 而目前看来社区产品还是很流行的。”永泰红磡养老产业投资集团副总经张琰在“第一财经地产汇”现场接受记者专访时表示。
从去年开始，包括万科、绿城、永泰红磡等机构都开始关注上养老地产。张琰给记者举例到，目前我国每千名老人拥有的床位数为27张，发达国家每千人拥有的养老床位普遍在40张以上，美国40张，瑞典87张，荷兰接近90张。虽然近两年养老床位以每年超过15%的速度在增长，但按民政部40床/千人的规划目标，现阶段仍有272万张的床位缺口。
对此大家纷纷探索养老领域，在这个领域可以对老人的医疗、健康乃至整个生活进行服务，对于整个物业的要求也是非常高。而很多养老地产也获得国家的大力支持，因此在拿地方面有着优惠，这个也促进开发商积极探索。
张琰团队也在积极探索更多的养老模式，其希望在社区嵌入上完成布局。张琰发现，90%客户来自3km半径内社区，平均年龄86岁，子女希望实现尽可能小的照护半径。不少于5000-10000户实际入住家庭，支撑100-200床专业护理型机构。“从这个数据可以看出社区养老的重要性，大家更多希望有嵌入式的机构，这个也是我们所探索的，而很多社区的运营却跟不上，这个就是机会。”张琰提到。
《第一财经日报》记者注意到，在社区养老方面很多开发商已经开始探索。
“我们未来将专门做一个居家护理服务，专门成立了一个公司为老人提供更多上门的服务。这里面主要有两个原因，第一是我们这样可以实现轻资产，我们并不需要租赁任何物业，第二是很多老年人并不喜欢去养老院，因此社区养老成为房企开始重视的一个环节。”绿城物业总经理杨掌法告诉记者。
融创中国执行总裁田强告诉记者，“我们在社区打造厨房，引进运动设施，并提供一个社交的平台，这里面很重要的就是两个人群，老人和小孩。他们通常不会工作，对于社区的依赖性更加强。如果能够服务好他们，或者说在他们还没有老的时候提前帮他们做好养老的规划服务，我们可以获取更多的业主实现产品溢价，也可以在服务上获取更多的收益。正是如此，融创在自己的社区里面形成日常的老年课堂，会有各种各样的活动给老年人一个社交的平台，让老年人不感到孤单。”
对于嵌入式养老主要是因为中国老年人并不喜欢离开自己原有的社区而去养老院养老，主要因为他们对于陌生环境的惧怕，此外在养老院很多老年人感受不到活力，还是希望和年轻人在一起。
虽然如此，国内房企涉足养老地产也面临政策、人才、管理模式等瓶颈。虽然那么多房企都在探索从自己社区的角度打造养老地产，但是目前养老地产盈利模式依旧不明确。
“目前国内养老地产面临的一个问题是，我们客户未富先老，就算能够承受养老服务的客户，也有很多不愿意多花销进行养老。”上海万科副总经理许青川此前在接受记者采访时表示，“相比于国外比较成熟的养老模式，万科目前也是在探索如何在社区内打造养老产业。”
目前欧美一些发达国家在进入老龄化社会时，人均GDP在1-3万之间，而我国现在人均GDP也才5500美元，人均收入直接制约了人们对养老地产的需求。
绿城颐乐发展中心总监薛军对外表示，物业无疑将在居家养老服务中发挥重要作用。5年之后，改革开放之后成长起来的人群将面临退休，他们有一定消费能力，这时候养老地产将面临新一轮商机。但是目前的现状来看，作为长三角养老地产代表的天地健康城与乌镇雅园来看，销售去化程度可观但都面临运营问题。
如何通过为社区做到有足够的养老配套，并提供长期专业化的养老服务并回归运营，是下一步实践的方向，但这一模式能否进行复制，目前仍未有明确答案。
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