国内特色小镇的商业模式:为何让房企趋之诺鹜?

在中央和地方政策的共同扶持下,全国各地迎来了一波特色小镇建设的热潮。根据前瞻产业研究院发布的《2017-2022年中国特色小镇建设战略规划与典型案例分析报告》资料显示,对目前国内建设的部分小镇进行统计,平均一...

在中央和地方政策的共同扶持下,全国各地迎来了一波特色小镇建设的热潮。根据前瞻产业研究院发布的《2017-2022年中国特色小镇建设战略规划与典型案例分析报告》资料显示,对目前国内建设的部分小镇进行统计,平均一个特色小镇投资额在50亿元左右,规模较小的如云栖小镇投资额在10亿左右,而像酷玩小镇、沃尔沃小镇等这类规模较大的可达百亿以上。按照住建部到2020年培育1000个左右特色小镇的规划,未来3-5年,我国特色小镇建设将产生5万亿的市场空间。

开发商大举拿地盖房、卖房赚快钱的发展模式或将成为过去,在一二线城市地价高企的背景下,房地产开发商们纷纷转型将目光投向建设“特色小镇”。

与传统意义上的小镇不同,特色小镇并非行政区划,而是具有明确产业定位、融合文化、旅游、社区功能的创新创业平台。伴随着特色小镇的热潮以及逐步成熟的PPP(政府与社会资本合作)模式,正在给房企提供一种新的发展思路。

首先,我们对各省市特色小镇的数量、产业类型、区域分布、相关政策支持等方面进行整理,梳理出目前全国特色小镇的基本情况:

☀数量:省级特色小镇密集上马,20个省份计划数量已超1500个

图:代表省份特色小镇计划数量、公布数量及完成时间

从数量上来看,截至目前全国共有20个省份提出特色小镇创建计划,总计划数量已超过1500个,已公布小镇名单数量在500个以上。结合剩余14个尚未公布计划的省份推算,全国至少将会出现2000多个省级特色小镇,都将成为国家千镇计划的后备军。

总的来说,各省市特色小镇的创建计划“时间紧、任务重”,因此,最大限度利用现有的特色资源是各地特色小镇建设的基本逻辑,而非“从无到有”的创造,今年10月31日,国家发展改革委发布了《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》,里面提到了建设特色小镇应建立在以产业为依托的基础上,从实际出发,防止照搬照抄。同时,要求从各地实际出发,遵循客观规律,挖掘特色优势,体现区域差异性,提倡形态多样性,彰显小(城)镇独特魅力,防止照搬照抄、“东施效颦”、一哄而上。

☀产业类型:传统特色产业升级、新兴产业培育两手抓,前者占比超过60%

图:全国代表省份公布特色小镇产业类型

从已公布名单的500多个小镇来看,各省份对特色小镇产业的培育紧扣传统特色产业升级、新兴产业培育两手抓这一宗旨:

超过60%的特色小镇为传统产业升级,如旅游、文化、农林牧渔等,其中以旅游产业为主的小镇占比达到37%,超过三分之一,连同占比16%的文化产业一起,仅文旅类小镇便超过特色小镇的半壁江山。

☀区域分布:经济发达区域聚焦新兴产业培育,经济中等地区重在传统产业升级

图:各省级特色小镇类型分布图

长三角区域的江浙省份,京津冀区域的天津以及位于海西经济区的福建,由于经济发达、产业发展基础雄厚,依托信息、金融等领域的快速发展,成为新兴产业特色小镇的聚集地。这些省份囊括了全国70%以上的新兴产业小镇,其中高端制造产业和新兴信息产业小镇近七成集中在这些省份,金融产业小镇全部集中在浙江和江苏两个省份。

位于中西部区域经济整体欠发达地区以文化、旅游、农林牧渔等传统产业为主。这些省份包括了全国78%的传统产业小镇,其中安徽、重庆、海南三个省份的旅游小镇占比达到甚至超过50%。

☀政策支持:土地、财税、金融三管齐下,新兴产业政策支持力度更大

特色小镇建设关乎国家城镇化进程,得到国家以及各地政府政策上的大力扶持与推动,总体而言,主要包括土地、财政、金融三个方面:

土地方面,一是优先安排用地指标;二是对如期完成的按比例给予奖励,对未达成的加倍扣减;三是利用现有房屋和土地兴办文化创意、科研、健康养老、工业旅游、文创空间、现代服务业、互联网+新业态的,可实行5年的原类型过渡期政策,期满后可按新用途变更。财税上,包括一般3-5年的财政返还、资金奖励(有的按年给,累计三年;有的一次性给予奖励,规模200-500万元不等)和贴息扶持三种。金融方面,支持产业投资发展基金、产业风险投资基金等基金设立,鼓励采取TOT(转让经营权)、BOT(建设—经营—转交)等PPP(政府与社会资本合作)项目融资模式等。

图:各省特色小镇在土地、财政、金融上的政策支持

可以看出,特色小镇在国家新型城镇化建设当中的重要性已显而易见。目前各省市已发布的1500多个特色小镇计划及500多个名单囊括了各地产业最集中、经济最高效的地区,不仅承载了各地人口、经济与产业未来的聚集方向,也代表了当前国家及地方政策在土地、资金等方面的重点惠及区域。对于房企来说,站在特色小镇的风口,也意味着能够飞得更远的可能。

房企特色小镇如何排兵布阵?

我们通过对目前房企的落地特色小镇在数量、产业类型、布局以及政策把握等方面的归纳总结,梳理出目前房企特色小镇的发展概况:

☀数量:超过20家房企提出小镇计划,落地项目80余个

图:部分房企特色小镇计划及现状

在各省份陆续公布特色小镇创建计划的同时,房企的特色小镇计划节奏亦密集上马。据统计,目前已有超过20家房企明确提出特色小镇计划,签约落地项目已超过80个,其中华夏幸福、华侨城、绿城落地项目均已超过10个。

☀产业选择:文旅小镇居多,看好新兴产业发展空间

图:代表房企特色小镇产业类型占比

从产业选择的思路来看,房企总体基于开发优势选择最易操作的文旅小镇入手。目前房企打造的特色小镇共涉猎7种产业类型,但将近八成以文化旅游为主,80余个小镇中文旅小镇共61个。

图:代表房企特色小镇的类型

☀除此之外,房企特色小镇的产业定位战略有所差异:

①部分企业聚焦一类产业全力发展。如华侨城、荣盛基于自身旅游开发经验,重点打造文旅小镇;碧桂园则看中智能、信息等未来潜在发展空间及国家政策对新兴产业的扶持,利用自身郊区综合开发的经验引入产业资源,专注于科技小镇的开发建设。

②部分企业围绕原有产业链打造多样的产业小镇。如华夏幸福在京津冀、长三角打造了旅游、文化、高端制造等多种产业类型的特色小镇。

☀布局策略:省级小镇所在区域为首选,优选深耕区域及产业优势地区

图:部分房企已有小镇分布情况

从房企特色小镇的布局上来看,主要有以下三个思路:

①优先选择各省级公布名单中的特色小镇所在区域布局。省级特色小镇所在镇是各地政策扶持首选,对于房企来说无疑是最优选择。对比房企特色小镇与各省级公布的特色小镇,房企落地的80多个小镇中有3个被评为省级特色小镇,22个位于省级特色小镇所在区域,涉及企业主要为华夏幸福、绿城、荣盛等11家。其中,华夏幸福打造的昌黎县干红小镇已被评选为河北省特色小镇,并且5座产业小镇入选河北省首批特色小镇培育名单。

表:房企在深耕区域内的特色小镇分布情况

②优先选择本地化布局。房企多年深耕的大本营为企业积淀了深厚的客户基础、品牌影响力以及多方合作资源等,对于特色小镇新建设领域也打下了良好的基础和政府信任,因此本地化通常是房企特色小镇起步的根基,如上表所示。结合产业类型来看,新兴产业类型的小镇本地化特征则更为明显,体现出房企在相对薄弱的产业运营领域更易获得深耕区域的政府支持。

③基于一二线核心城市及周边三四线城市深耕区域及当地产业资源开展异地拓展。华夏幸福目前异地建设小镇的城市如郑州、武汉、长沙等,均为其产业新城落地城市,同时结合当地产业优势发展特色小镇,如绿地充分利用大城市的溢出效应,围绕智慧健康城、文化旅游城两个主题,在已进驻多年的南宁、南昌、西安等一二线重点城市远郊及周边及莱芜、峨眉山、都江堰等旅游资源地区储备了14个特色小镇大盘项目。

☀政策:土地配套及金融扶持政策成为房企布局小镇的两大动力

特色小镇受国家战略推进,丰厚的政策红利无疑为房企解决了长期发展所必须的土地、资金痛点,这也是房企看好特色小镇发展机遇的重要原因。

表:华夏幸福部分已签约特色小镇项目汇总

房企享受特色小镇优惠的土地配套政策,获取丰富的土地资源储备。随着土地出让条件不断升级,房企增储的压力与日俱增,土地资源的获取成为房企一大难题。而特色小镇却凭借相对优惠的土地资源配套政策,成为房企转型重要方向。其中,华夏幸福提出与产业新城一脉相承的百座产业小镇计划,通过梳理不难发现,华夏幸福通过与当地政府签约特色小镇项目获得大量低成本土地资源,15个特色小镇共计300多平方公里的土地面积,按照3平方公里配建1平方公里的建设面积来粗略计算,已至少有1亿平米的建设面积。

图:房企在小镇建设中的融资渠道

可以看出,特色小镇也成为房企未来发展的重要着力点之一。据不完全统计,目前房企已落地小镇超过80多个,计划数量已成百上千,基本遵循由简至深的递进开发战略,优先介入本地化小镇开发,逐渐拓展至深耕区域;优先发展文旅小镇,瞄准新兴产业未来发展方向;优先结合产业链优势加快拓展小镇,享受区域发展的土地与资金红利。

房企:特色小镇?找准风口,一飞冲天

分析了国内和房企的特色小镇建设情况,我们可以发现,特色小镇领域并不完全是一片待开垦的处女地,更多的是基于原有发展基础,对地域的二次改造和产业的再次升级。因此,对企业的创新、运营能力提出更高要求:

①产业选择:

► 国内文旅小镇等立足于传统产业升级的小镇计划数量占比6成以上,房企在文旅小镇的开发数量已占8成以上,壁垒相对较低且已有诸多成功案例可借鉴,但同时也面临容量有限、定位雷同且并非拉动产业转型升级的锚点等问题,适于具有文旅开发经验的房企及初涉小镇领域的房企介入;

► 新兴产业小镇要求具有雄厚的产业资源且产业运营要求高,但集中于经济发达区域且政策红利明显、发展潜力更大,适用于综合实力强、产业资源及运营优势突出的大中型房企。

②城市布局:

► 已进入省级或者国家级特色小镇名单的当为首选,这些区域不仅产业资源较为丰富同时也是政策力度最大的地区;

► 其次,重点把握本地化及深耕城市的区域发展机遇,房企深耕区域积淀了企业多年精耕细作下的社会资源和影响力,凭借房企对当地生活、生产实际情况的了解,能更好地进行小镇的规划、建设和运营,同时能更好地与当地政府及居民相融合;

► 此外,结合各省产业发展差异高效拓展潜力布局城市,凭借自身小镇的差异化定位及在产业领域的独特优势,关注各区域的发展机会。

③小镇运营模式选择:

图:房企特色小镇不同运作模式

► 单一企业主导:在文旅、新兴产业等特色领域运营优势显著,具备小镇建设全链条服务条件的房企,可以全委托为主。华侨城将“文化+旅游+城镇化”“旅游+互联网+金融”的创新发展模式植入小镇建设,以创意、管理和资本介入,打造产城一体化的特色小镇。

合作企业主导:有意在特色小镇领域内大展拳脚,通过合作弥补自身产业链欠缺,形成全委托的条件和基础。典型可借鉴碧桂园。碧桂园科技小镇的开发主体是深圳碧桂园百富产城发展有限公司,其中碧桂园出资60%负责项目硬件建设开发和运营,百富出资40%并负责产业引入和运营。

► 非主导性参与:可充分发挥自身突出优势,介入特色小镇的重要环节,在小镇建设的风口上分的一杯羹。如绿城及其兄弟公司蓝城一般以多方合作的方式介入农业相关类小镇建设,在浙江省级特色小镇杭州湾花田小镇中,浙江农发集团为项目主导方,绿城充分发挥其作为城市开发运营商的优势打造花田小镇。

特色小镇东风已吹遍大江南北,背后酝藏了国内区域发展格局的变迁,房企无论是选择“扶摇直上”还是“草船借箭”,其背后或也酝酿着未来企业发展格局的重塑。

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【作者:中国指数研究院,编辑:fengsan】